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Schlagwort: Mietverhältnis

Rechtmäßigkeit als Voraussetzung: Bei außerordentlicher fristloser Kündigung besteht kein mieterseitiges Widerspruchsrecht

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Dass man eher die Miete als sein Brot zahlen sollte, beweist der nachstehende Fall. Zwar kann immer etwas Unerwartetes dazwischenkommen, doch sobald eine fristlose Kündigung in der Luft liegt, wird es sehr eng für das Mietverhältnis. So musste der Bundesgerichtshof auch im Folgenden die unangenehme Wahrheit aussprechen, die auf geltendem Recht beruht.

Der nach einem Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat. Es genügt bereits, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. Selbst eine fristgerechte nachträgliche Zahlung – eine sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB – ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts. Das Widerspruchsrecht des Mieters entsteht nicht neu und lebt auch nicht wieder auf. Das Gesetz sieht so etwas nicht vor.

Hinweis: Im Fall einer außerordentlichen fristlosen Kündigung hat der Mieter also kein Widerspruchsrecht. Aber Achtung! – Das gilt nur, wenn die außerordentliche fristlose Kündigung rechtmäßig ist.

Quelle: BGH, Urt. v. 01.07.2020 – VIII ZR 323/18

Thema: Mietrecht

Härtefall bei Eigenbedarf: Legt der Mieter Atteste vor, muss ein gerichtliches Gutachten über dessen Gesundheit erstellt werden

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Da ist es wieder, das unliebsame Thema der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Und auch hier musste der Fall durch die Instanzen gehen – bis hin zum Bundesgerichtshof (BGH). Lesen Sie selbst, wie es sich verhält, wenn Mieter mit erheblichen gesundheitlichen Einschränkungen mit dem Eigenbedarf ihres Vermieters konfrontiert werden.

Ein Vermieter kündigte ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf das Vorliegen von Härtegründen: Ein Umzug sei ihnen aus gesundheitlichen Gründen nicht zuzumuten. Sie legten im Gerichtsverfahren zahlreiche Atteste über ihre gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie amtliche Bescheinigungen über einen Grad der Behinderung von 70 des Ehemannes und von 40 der Ehefrau vor.

Der BGH stellte hierzu nun folgende Grundsätze auf: Beruft sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine unzumutbare Härte darstelle, muss er entsprechende ärztliche Atteste vorlegen. Ist dies – wie hier – erfolgt, hat allerdings das Gericht ein Sachverständigengutachten zum Gesundheitszustand des Mieters einzuholen. Dieses Gutachten muss zur Art, zum Umfang und zu den konkreten Auswirkungen der behaupteten Erkrankungen Aussagen treffen. Der Verlust der Wohnung und der vertrauten Umgebung sind als Einfluss auf die allgemeine Lebensführung dabei ebenfalls zu berücksichtigen. Mit diesem Regelwerk des BGH geht dieser Fall nun zur Erledigung zurück an die vorherige Instanz.

Hinweis: Ein Mieter mit gesundheitlichen Problemen sollte also in einem Räumungsprozess umfassend zu seinen Beschwerden vortragen. Dann ist ein Gutachten durch das Gericht einzuholen.

Quelle: BGH, Urt. v. 26.05.2020 – VIII ZR 64/19

Thema: Mietrecht

Keine unangemessene Benachteiligung: Bleibt die Flüchtlingsunterkunft leer, darf die Gemeinde den Mietvertrag nicht vorzeitig kündigen

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Wer als Mieter einen Mietvertrag abschließt, muss zahlen. Dass das auch für eine Gemeinde gilt, die sich beim Wohnraumbedarf verschätzt hat, musste im Folgenden der Bundesgerichtshof (BGH) klären.

Eine Gemeinde hatte anlässlich der sogenannten Flüchtlingswelle im Januar 2016 von Eigentümern ein Wohnhaus angemietet, in dem bis zu 14 Geflüchtete wohnen sollten. Die ordentliche Kündigung wurde für beide Parteien für 60 Monate – also fünf Jahre – ausgeschlossen. Da die Zahl der Geflüchteten im Jahr 2016 unerwartet schnell zurückging, wohnte schließlich niemand in dem Mietobjekt. Als die Gemeinde das Mietverhältnis deshalb vorzeitig kündigte und die Mietzahlungen einstellte, klagten die Eigentümer logischerweise die rückständige Miete ein – und das mit Erfolg.

Der BGH betonte, dass es sich in diesem Fall gerade nicht um einen Wohnraummietvertrag handelte. Vielmehr sollten zugewiesene Flüchtlinge untergebracht werden. Somit war die formularmäßige Klausel, mit der beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von fünf Jahren ausgeschlossen hatten, auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Das wäre lediglich im Wohnraummietrecht der Fall gewesen.

Hinweis: Ein Mietvertrag über eine Flüchtlingsunterkunft hat also auch dann Bestand, wenn kein Geflüchteter einzieht. Dieses Urteil gibt entsprechenden Vermietern Rechtssicherheit.

Quelle: BGH, Urt. v. 23.10.2019 – XII ZR 125/18

Thema: Mietrecht

„Wir schließen!“ Kammergericht genehmigt im Eilverfahren Räumungsverkauf trotz unklarer Kündigungslage

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Nachdem Bauverzögerungen in einer Einkaufspassage bekannt wurden, zog sich eine Gewerbemieterin aus dem Mietverhältnis zurück und eröffnete ihren Räumungsverkauf. Ob sie einen solchen Verkauf starten darf, wenn die Vermieterin der Meinung ist, dass das Mietverhältnis nicht ordentlich gekündigt wurde, mussten die Berliner Gerichte klären.

Laut Mietvertrag war das Ende der Mietzeit mit Mai 2017 erreicht. Doch die Parteien schlossen einen Nachtrag ab, wonach das Einkaufszentrum innerhalb von max. zwölf Monaten renoviert werde, die Mietfläche reduziert werden und die Mietzeit weitere zehn Jahre nach Abschluss des Umbaus betragen sollte. Als der Mieterin jedoch bekannt wurde, dass der Umbau erst ein Jahr später beginnen und gut 14 Monate dauern sollte, kündigte sie das Mietverhältnis fristlos und führte im Juli 2017 einen Räumungsverkauf durch, den sie mit dem Hinweis „Wir schließen!“ bewarb. Die Vermieterin war jedoch der Meinung, dass das Mietverhältnis durchaus noch bestünde, und zog im Eilverfahren vor das Landgericht Berlin. Dieses gab dem Antrag statt.

Das Kammergericht (KG) war nun jedoch der Meinung, dass der Räumungsverkauf der Mieterin nicht untersagt werden darf. Seiner Ansicht nach bestand für die Vermieterin keinerlei Anlass, dass die Mieterin den unstreitig bereits mit Mai beendeten schriftlichen Hauptmietvertrag stillschweigend auf unbestimmte Zeit fortsetzen wolle. Die Mieterin hatte ihre Vermieterin sogar mehrfach aufgefordert, die Umbauarbeiten bis Ende Juni fertigzustellen.

Die Mieterin durfte ihren Räumungsverkauf also durchführen. Ob ihre außerordentliche Kündigung des Anschlussmietvertrags wirksam war, ließ das KG in dem Eilverfahren offen.

Hinweis: Langfristige Mietverträge können schnell dazu führen, dass die wirtschaftliche Existenz bedroht ist. Deswegen muss vor dem Abschluss solcher Verträge intensiv geprüft werden, ob sich das Vorhaben auch finanziell wirklich rechnet. Und bei der Prüfung der Verträge kann ein Rechtsanwalt behilflich sein.

Quelle: KG Berlin, Urt. v. 16.10.2017 – 8 U 135/17

Thema: Mietrecht

Wenn einer bleibt: Über Rechte und Pflichten zur ehemals gemeinsamen Wohnung entscheidet der Mietvertrag

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Das Mietverhältnis der Familienwohnung ist in vielerlei Hinsicht besonders, wenn es zu Trennung und Scheidung kommt. Es kommt plötzlich auf Dinge an, die in der „guten Zeit“ keiner bedacht hatte. Einer von vielen derartigen Punkten: die Mietkaution.

Die Ehegatten leben in einer gemieteten Wohnung. Es kommt zu Trennung und Scheidung. Einer der Ehegatten bleibt zunächst noch in der Wohnung, während der andere bereits ausgezogen ist. Später zieht dann auch der andere aus. Wer kann nun die Kaution für sich beanspruchen?

Ganz wesentlich ist der Blick in den Mietvertrag: Wer ist dort als Mieter aufgeführt? Das ist bereits wichtig für die Frage, wer dem Vermieter eine Kündigungserklärung abgeben muss. Denn entscheidend ist, wer formal der Mieter ist. Sind beide Ehegatten als Mieter eingetragen, müssen sie auch gemeinsam kündigen – unabhängig davon, was für einen Rosenkrieg sie anlässlich Trennung und Scheidung führen. Ebenso verhält es sich mit dem Kautionsguthaben: Waren beide Ehegatten Mieter, steht es beiden gemeinsam zu. War dagegen nur ein Ehegatte als Mieter eingetragen, kann dieser die Kaution für sich allein verlangen. Nicht maßgeblich ist, wer die Kaution bezahlt hat. Denn die Zahlung wird als Teil des Unterhalts angesehen.

Hinweis: Oft wird nicht beachtet, dass der Gesetzgeber den Mietern ein Recht eingeräumt hat, für die Zeit nach der Scheidung zu bestimmen, wer von ihnen hinsichtlich der gemeinsam gemieteten Wohnung künftig der alleinige Mieter ist. Teilen sie dem Vermieter übereinstimmend mit, welcher Ehegatte die Wohnung übernimmt, muss der Vermieter dies hinnehmen. Somit kann man Streitereien vermeiden, die sonst Jahre später noch auftreten können, wenn der in der Wohnung verbliebene Mieter schließlich auszieht und der Vermieter Ansprüche anmeldet, mit denen der längst ausgezogene Ehegatte eigentlich nichts zu tun hat, für die er aber dem Vermieter gegenüber einzustehen hat.

Quelle: OLG Köln, Beschl. v. 02.05.2016 – II-25 UF 2/16
Thema: Familienrecht

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